南方日报：“华为新城”易名三次拒绝相关方案

8/18/2010，作者 晏磊凤飞伟，如同连续剧，沉寂了数月的“华为科技城”故事又有了新的剧情：16日，华为片区城市更新规划研究成果汇报会再次举行，这次坐在汇报席上的不是深圳市清华苑建筑设计有限公司(以下简称“清华苑公司”)，而是中国城市规划设计研究院深圳分院(以下简称“中规院深圳分院”)。而原有的名称“华为科技城”也被“特区扩容示范区”的新名称所替代。

　　这一变化的背景是：华为周边坂田旧改的相关议题，从提出伊始至今已差不多10个多月了，但相关工作依然停留在纸上，原本今年5月准备向社会公示的规划成果，因种种原因未能公示。同时，华为三次拒绝相关方案的传言也不胫而走。

　　深圳市规划国土委也临场换将，通过招投标方式，重新招募了新的设计单位。原本由龙岗区牵头制订的方案，被迅速搁置起来。

　　而新的规划方案于16日向龙岗相关部门做了汇报。根据新的规划思路，华为周边的旧改容积率有大大降低的可能，同时被要求少建住宅，而更多的兴建商业物业。深圳市委常委、龙岗区委书记蒋尊玉在汇报会上表示，“华为现状，政府有愧”，华为对于环境的需求，要满足。

　　政府高层虽如是表态，不过也有人担心，华为周边旧改从设计规划方案开始，便经历了这么多波折，而接下来的工作是否会遇到更多的障碍。

　　有人认为，华为周边的旧改故事也许才刚刚开始。

　　“华为新城”

　　“拿华为为号召，讲一个城市更新的故事是一个很高明的举措。”

　　一年前，或许没有谁比连永京更熟悉华为片区旧改情况了。连永京是坂田街道旧改工作的负责人。去年11月，当记者为写《华为新城》报道第一次去坂田街道办采访他时，他拿出一份华为片区的旧改图一一给记者介绍，“这其中不少项目是很多年前就已立项了的”。

　　据介绍，整个坂田片区包括华为所在的坂雪岗地区，早已纳入城市更新范畴，而辖区范围共划分了13个城市更新单元，其中，7个单元早在四五年前便通过旧改申报，纳入旧改计划，且相关拆迁补偿单位早已着手委托相关单位，进行专项规划设计和审批工作。

　　实际情况是，在“华为新城”这一概念提出前，除了该片区的居民外，并没有多少人关注这一片区的旧改。

　　但“华为新城”概念的提出，改变了这一切。去年11月6日，刚上任的蒋尊玉先后到坂田街道、华为公司调研。他表示，华为周边内外环境和城市规划差别太大，龙岗将尽快启动对华为周边5平方公里范围的整体旧改计划，打造“华为新城”，缩小与关内外差距。

　　“华为新城”概念的提出迅速引起市民与媒体的关注。有人质疑其必要性，但也有人为此叫好：“著名企业贡献了那么多税收，为什么不能建座城呢？”而当有媒体以“深圳拟为华为建一座城”来报道时，也有人质疑，专为一个企业建城合适吗？对其他企业公平吗？

　　“其实不是为华为建一座城。”深圳市新城市规划建筑设计有限公司交通所所长程乐兵说，更确切的说法应该是“利用华为的优势进行城市更新”，“龙岗有800多平方公里的地盘，不能一下子全部更新，所以集中力量先改造一两个片区，作为样板很重要。而这要选择布吉还是华为片区，就看政府的了”。

　　结果政府选择了华为片区。选择华为片区作为突破口显然有利于调动资源推动旧改。

　　“拿华为为号召，讲一个城市更新的故事是一个很高明的举措。”一名业内人士对龙岗提出“华为新城”概念非常吸引“眼球”，也有利于争取到市级层面的支持，“事实上，‘华为新城’概念提出后，也很快引起了市里的关注。”

　　“华为科技城”

　　“这或许是市里的意见。”有关人士猜测。相对于强调城市更新的“华为新城”概念，“华为科技城”的提法更加凸显了华为片区城市更新的产业导向。

　　不过，耐人寻味的是，华为周边坂田旧改的相关议题，从提出伊始至今已差不多10个多月了，相关的规划方案汇报会议也已召开过四次，但相关工作依然没有进展。

　　其中，各方的意见协调是一个重要的原因。

　　进入2010年后，“华为新城”概念演变成“华为科技城”。在1月20日落幕的龙岗区委全会上，蒋尊玉和区长张备的讲话中已没有了“华为新城”的提法，而代之以“华为科技城”，范围也由之前的5公里扩大到周边的22平方公里区域。

　　“这或许是市里的意见。”有关人士猜测。相对于强调城市更新的“华为新城”概念，“华为科技城”的提法更加凸显了华为片区城市更新的产业导向。而蒋尊玉在一次与开发单位洽谈时表示，市委、市政府高度重视“华为科技城”项目，这为“华为新城”如何演变成“华为科技城”提供了想象空间。

　　相较于龙岗主动而热切的举动，市委、市政府高度重视以及市民、网民与媒体的热议，另一“主角”华为却一直没有在公开场合对相关问题表态，也没有回复过相关媒体在其网站上的留言。

　　“其实我们在调研时，华为对于周边的城市更新并没有提出太多的要求。”中规院深圳分院副院长朱荣远转述了其听取到的华为意见。

　　“华为其实对政府的要求一向不高，有一次领导去华为调研，华为的高层就半玩笑地说：‘我们也没有太多的要求，华为人好吃，多帮我建些餐馆就行’。”一名媒体记者回忆称。

　　但记者也从不同渠道获悉：华为高层曾力邀龙岗相关领导是否能在日常上下班高峰期，去体验一下华为员工的出行情况。同时，华为也希望政府能够在其总部基地的北面提供一块空地，以建设一个全新的展示中心和接待中心。

　　记者注意到，关于华为的态度多由政府官员或规划人员转述。今年4月，清华苑公司总规划师张曙在向媒体介绍“华为科技城”的规划研究情况时表示，“华为对建设‘华为科技城’表示欢迎，但华为目前最为关注的是‘华为科技城’的建设标准问题，能否达到福田CBD的标准，或前海金融基地的标准，又或者是其他标准”。

　　各方诉求分歧

　　按原计划，龙岗委托清华苑公司等单位已做了《龙岗区华为片区城市更新规划研究》，并定于5月1日公布“华为科技城”规划，然而直到6月1日，“华为科技城”规划草案都没有公示。

　　今年5月是“华为科技城”规划研究方案出台的时间，围绕着规划，各方的诉求开始出现了分歧。

　　据知情人士介绍，按原计划，龙岗委托清华苑公司等单位已做了《龙岗区华为片区城市更新规划研究》，并定于5月1日公布“华为科技城”规划，然而直到6月1日，“华为科技城”规划草案都没有公示，在这一个多月内，规划草案因什么事情而不能公示呢？

　　有来自天涯论坛华为版块的传言说，华为认为这种规划水平还是太小儿科了。“老板”(任正非)已三次退回规划草案，任正非希望把“华为科技城”规划为深圳最好的新城区。

　　亦有知情人士告诉记者，今年5月左右向外界进行过片段披露的华为片区城市更新规划，是龙岗通过招标方式派给清华苑公司着手编制的。

　　虽然清华苑公司的方案在龙岗区层面获得一致通过，但在市规划国土委相关审批会议上却没有获得通过。于是，相关部门又将项目编制任务转交给中国城市规划设计研究院深圳分院负责。

　　“当时，龙岗曾向深圳市相关单位提出协调请求，要求是否可以延请清华苑公司对规划方案进行修改，因为重新编制又需要再耗费相同的时间成本，相关工作的推进也有可能就此延缓。”相关知情人士说，但目前看来市级相关部门依然重新选定了新的规划编制者来从事该项目。

　　于是，两个月后，中规院深圳分院再次向龙岗区委、区政府相关领导汇报其关于华为周边坂雪岗片区城市更新概念规划的初步构思，汇报团队的领头人是朱荣远，朱荣远同时也是龙岗区城市规划委员会委员。

　　“我们希望能尽快启动，区委书记、区长光听汇报就听了4次，时间也过了7个多月，现在已有网友说我们在忽悠了。”龙岗一名负责人说。

　　“特区扩容示范区”

　　新方案并没有继续冠以“华为科技城”这一名称，而是代之以“特区扩容示范区”的名称。对于新规划，龙岗区相关部门负责人评价说：“这是一个以华为需求为导向的规划。”

　　8月16日，蒋尊玉、张备以及市城改办、规土委相关人士听取了这个规划研究的第一阶段成果。朱荣远表示，接到方案设计任务后，他们组织人员非常深入地对华为进行调研，从高层领导、中层干部甚至基层员工，动用各种关系，进行了充分的交流。

　　记者对比清华苑公司和中规院深圳分院各自的设计思路，发现新方案并没有继续冠以“华为科技城”这一名称，而是代之以“特区扩容示范区”的名称。相关人员表示，这是尊重华为的意见，没有再继续沿用“华为科技城”的名称。

　　同时，新方案从深圳全局角度，提出华为周边旧改不仅是简单的城市更新，而更是“城市中轴线北拓”的概念，新方案给予该片区的定位是：特区扩容示范区；在功能定位上，是研发型高新技术产业和地区公共服务为核心的城市综合功能区。方案的考虑范围甚至扩大到周边的坂田南以及属于宝安的龙华街道辖区；新方案更是鲜明提出，要满足产业发展，建设跨国公司总部和研发型高新产业聚集地，并为支持华为的发展，核心在于实现以华为带动地区产业发展和产业升级，而非简单的“华为+地产开发”模式。

　　“华为片区从来都不是一个独立的小市镇，而是城市的一部分。”“绝不是华为+地产开发。”规划方案特别强调称。

　　对此，龙岗主要负责人也表达了自己的意见，“我们统一了一下意见，我们认为该片区是个科技小市镇，千万不能成为功能区，产业定位就是研发，更重要的是满足该片区的功能，同时在定位上要强调坂雪岗的独立性”。

　　“龙岗需要考虑的是，怎么和一个世界500强企业打交道，怎么摆正位置。”龙岗区负责人的话颇为意味深长。

　　“这是一个以华为需求为导向的规划。”对于新规划，龙岗区相关部门负责人评价说，由中规院深圳分院所做的新规划方案思路，其文本中更多地在文字表达前加上了“华为”二字，“看起来，这是一个替‘华为’量身订做的方案”。

　　容积率博弈

　　业内分析认为，对于如何平衡容积率的诉求，将会是“华为科技城”顺利推动的关键之一。

　　业内分析认为，对于如何平衡容积率的诉求，将会是“华为科技城”顺利推动的关键之一。

　　“据说，任正非认为规划中的建设标准比较低，离华为心目中的要求有距离。”相关知情人透露，华为甚至希望将所有建成物推倒重来，重新建设一遍，“任正非甚至拿出葡萄牙的里斯本作为规划建设的参照标准”。

　　记者也发现：新方案看起来似乎比旧方案更加注重对华为内在需求的研究，比如，新方案提出要满足研发人员安居乐业的需求，在空间要求上要有助于缓解工作压力，促进人员之间交流和思想的碰撞，从而激发更多的创新思维和创新活动，要求空间特征上更舒适和高水平的公共环境与公共场所。

　　为达到上述规划思路要求，新方案提出的成熟总部空间―――高品质的空间环境、适当的密度、整体开发强度不高。而这也与华为曾提出的里斯本小镇的思路不谋而合。同时，记者了解到，华为总部基地的开发密度相对较低，容积率不超过1.0。

　　朱荣远对此表示，对于华为这样的企业，本身已达到了用建筑景观去表达世界500强应有气质的地步了。他同时建议，周边的开发，不要用高密度的规划方案去“摧毁”华为现有的气场。

　　而有业内人士仔细查看过清华苑公司的规划方案，并告诉记者“规划的容积率至少在3.0以上”。同时，华为也曾在看过旧方案时，表达过不希望周边出现超高建筑物，而使得华为总部基地成为被人俯视的盆地等想法。

　　但也有人对新方案关于开发密度构思表示担忧，担心过低的开发密度会导致开发商的兴趣减弱，从而退出华为周边城市更新行列，即使是政府应该承担的部分城市更新单元，也会面临拆迁成本与未来收益严重倒挂的局面，并要求相关规划在开发上线条粗一点，给开发商留一定的利润空间。

　　“深圳目前就是缺地，所以必须得向上要空间，楼必须得改高，容积率也得提升。”相关人士表示，华为周边的城市更新，容积率不能太低。

　　也有人考虑到，华为片区不少地区是属于高强度建设的建成区，如果按照华为推倒重来标准制定规划，拆迁成本将大为增加，而高成本也许很难将旧改推动下去。

　　“对华为关于周边环境的要求，一定要满足。”蒋尊玉表示，华为为龙岗、为深圳所作的贡献太大，没有华为，深圳甚至就拿不下自主创新城市这块牌子，“对于这一点市、区甚至社区，我想都没有太大的分歧。华为周边呈现碎片化的现状，华为内部与周边状况呈现严重反差，各自成各自体系的现状，政府是有愧疚感的”。

　　同时他也表示，开发强度如果太低，全是低密度的，但那也不现实，“在强度方面，是不是也可以抬高一点，下一步要研究”。

　　“可不可以在邻近华为园区的地区做得低一点，密度低一点，离华为远一点的地区则密度高一点。”市城改办负责人徐荣在16日的会上提出了“渐变”的思路。

　　统筹凤飞伟撰文晏磊凤飞伟摄影丁玎

　　“沉默”的诉求

　　对于居住这一片区的普通市民来说，他们更关注现实环境的改善和经济利益。

　　就在龙岗、深圳市以及华为都在表达自己的诉求时，当地居民、原住民以及社区股份公司，也同样也有着自己的诉求，不过这些诉求在新的规划思路中，似乎并没有摆放在相对明显的位置，似乎也没有太多的媒体去关注这些群体。

　　对于居住这一片区的普通市民来说，他们更关注现实环境的改善。一名华为员工在网上发贴称，“商业场所缺乏，有钱无处花；居民违章建筑速度惊人，没有一点绿地远景规划，这种地方再不会有发展机会；坂雪岗南段重大改造，对交通改善作用很小，五和大道多年打不通，大量企业员工居无定所，对企业、地方长远发展不利，原住居民发了小财，搞烂了大环境；没有环线交通把万科几个大社区与企业联起来，只能靠‘黑车’上下班。”

　　“帮华为解决一般员工的吃喝拉撒问题，就是很好地服务了华为，因此首先要从环境上帮华为解决一些问题。”龙岗一名负责人表示。

　　在这一点上，蒋尊玉也表达了相同的意见。蒋尊玉表示，在公共服务方面，不仅要上量，更要注意质的提升。比如教育，很多华为的员工把孩子送到关内去读书，坂田虽然有13所小学，但档次都比较低，要提升学校的软件水平，要提倡名校来坂田办名校。他透露，有意邀请深圳中学来坂田办高中，深圳中学校长已表达出了浓厚的兴趣。

　　而对于社区，这些依赖于“两租”经济生活的原住民，对“华为科技城”的态度也显得有些沉默。

　　“我们当然要支持政府的决定。”一家知名社区股份合作公司负责人说。

　　记者从相关规划人员口中了解到，社区和社区股份合作公司的诉求可以概括为以下几点：尽快落实非农建设用地和征地返还用地的指标；改造现状工业区，提升产业档次，保障集体经济的长远发展；综合整治现状社区，改善居住环境，消除安全隐患；有条件地对旧村进行拆除重建，腾挪空间，发展第三产业；改善交通条件，尽快实施规划道路，打通断头路。

　　之前，蒋尊玉、张备都高度重视社区经济的发展，多次指示社区应该增强与华为等大企业的关联性，联动发展，并积极为其参与为大企业的配套服务牵针引线。不过，在两个规划方案中，关于社区如何在“华为科技城”框架下发展，着墨并不多。

　　同时，一个可以预见的问题是，随着“华为科技城”的启动，拆迁这一老大难问题必将成为“拦路虎”。此前，在龙岗确立的由全区领导集体督办的35个重点城市更新项目中，坂田村旧工业区、岗头工业区、宝吉工业区都是“华为科技城”中的项目，其中，岗头工业区、宝吉工业区下一步即将面临单元规划报批工作和拆迁补偿工作，且二者要拆除的建筑面积达200万平方米，在35个项目中任务最重。

　　另外，记者在搜房网看到，华为周边坂田片区的房价已近2万元/平方米，许多开发商对坂田片区的城市更新已表现出了浓厚的兴趣，这也使得拆迁户对该片区的拆迁补偿有了较高的预期。

　　“2007年、2008年梅林关口一个村改造，补偿价格达到了七八千元/平方米，我想华为片区改造的补偿应不会比这个价低吧。”家住岗头社区的王先生说。

　　也许，“华为科技城”的故事，只是刚刚开始。