时代周报：中电信地产大鳄将现真身

7/29/2010，记者 肖素吟，7月26日，中卫国脉再次发布公告，拟置入中电信酒店资产，却暂时不开展土地资源整合和房地产开发业务。中电信旗下地产资产再次隐遁。

　　然而，继广州市国土房管局挂牌转让天河区广深铁路南省生物药厂北一块土地后，显露中电信旗下资产冰山一角。正值全国闲置土地清查，中电信地产大鳄或许将浮出水面。

　　暂不整合地产

　　7月26日，中卫国脉再次发布补充、完善重大资产重组的方案，这是继6月13日中卫国脉历经半年之久的重大资产重组方案未通过证监会并购重组委审核之后的又一动作。

　　2009年11月16日，中电信与中卫国脉签署《战略合作框架协议》，中电信承诺将以中卫国脉作为其酒店资产及其相关的持有型物业经营管理的平台，同时作为中电信待开发土地资源整合、房地产开发业务经营管理的平台，通过注入土地和合作开发的方式，发展中卫国脉的房地产开发业务，促进其酒店运营和房地产开发业务协同发展。

　　实际上，中电信借壳中卫国脉预谋已久。早在2008年，中电信就计划剥离其酒店资产通茂控股，至6月于北京交易所和上海产权交易所挂牌。

　　英大证券通信行业研究员费瑶瑶则对时代周报记者表示，在通信运营商的整合趋势下，分散的运营商最终合并到三大运营商，但是同业竞争问题就是行业的一大障碍。之前中卫国脉主攻数字集群、综合电信销售、呼叫中心等基础电信业务，盈利能力一直都不尽如人意，因此中电信是不可能置入基础电信资产，除非是辅业资产。

　　如此看来，在2009年10月26日中国卫通将持有中卫国脉的股权无偿划拨给中电信之际，中电信或许早已预谋将酒店资产以及地产资产置入中卫国脉。

　　“就算置换酒店资产，中卫国脉整个公司的基本面并没有太大改善，能否脱胎换骨还要看中电信置入资产的质量。”费瑶瑶如是说。

　　事实上，根据公开资料，注入的7家酒店中合肥和平国际大酒店和慈溪钱塘国脉大酒店一度亏损，委托管理的24家酒店中，尚有14家土地使用权证和用地规划许可证不完善，甚至2家酒店法人没有房产和土地。在此次补充、完善重大资产重组的方案中，针对的正是拟注入资产中的三处瑕疵房产。

　　酒店资产的置入可以说是势在必行。“从单体经营转向集团化管理是进步，但是还必须有连锁化经营好品牌系列化的下一步动作。”华美酒店顾问机构首席知识管理专家赵焕焱接受时代周报采访时表示，“强有力的自有品牌是很重要的前提，中卫国脉显然是缺乏品牌优势的。”

　　与此前的重组方案最大的不同就是，中卫国脉还宣布此次重大资产重组完成后，公司暂时不开展土地资源整合和房地产开发业务。时代周报记者致电中卫国脉董秘办，对方则以“一切以公告为主”为由拒绝采访。

　　暂时不开发土地资源是否缓兵之计则不得而知，不过在国务院国资委主任李荣融明确提出力争3 至5 年内将央企的非主业宾馆酒店分离重组的背景下，专注整合酒店资产或许是目前的重中之重。

　　不过，自签署《战略合作框架协议》以来，中电信旗下隐遁的地产资产一度令人期待。国泰君安发布的报告指出，国泰君安对中卫国脉“酒店+地产”模式充满信心，一方面拥有自有产权物业酒店和托管酒店，集团化管理能提升整体资产质量，并拥有充沛的现金流可以补充潜在地产开发项目的资金瓶颈；另一方面，随着未来电信房地产业务逐步注入和发展，盈利能力也能大幅提升。

　　存量不动产丰富

　　5月26日，广州市国土房管局挂牌转让天河区广深铁路南省生物药厂北一块土地，其使用面积为19130平方米，总建筑面积为103697平方米。

　　事实上，该地块的土地使用权是由广东电信建设开发有限公司99%持有以及广东珠江投资股份有限公司1%持有。其中，广东电信建设开发有限公司，是广东省通信产业服务有限公司的全资专业子公司，后者是中国通信服务旗下的省级全资子公司，再者中国通信服务则是中电信的子公司。然而，天河一隅仅仅是中电信的冰山一角。如果细数中电信及其分布在全国的数百家下属公司，其存量不动产资源的磅礴之势可想而知。

　　权属复杂程度更是难以想象。除了独资公司，中电信旗下的子公司亦与其他公司共同合资组建房地产公司。其中，中江苏电信实业侨宁置业有限公司即是江苏省通信服务有限公司与香港侨福建设控股有限公司投资组建的中外合资企业，目前已经开发了侨宁公寓、通服大厦、龙江瑞园、方山熙园等项目。

　　“中电信有土地储备资源的优势，实际上这也是目前各大城市存在的问题。这是历史遗留问题。”易居中国房地产分析师薛建雄接受时代周报采访时表示。

　　他指出，中国大型国企手上握有大量的土地储备是普遍现象，早期他们占有大量中心城市的可开发土地。但是就目前而言，随着产业经济的升级，所占地块可以说已经体现不出经济效益或者良性循环，但是，国企不愿放弃，主要原因就是土地价值，因此唯一的办法就是闲置，否则就是自己整合，将自己的存量土地盘活，而且做活的话，企业的大部分资产就可以大幅度升值。

　　颇具玩味的是，广东电信建设开发有限公司所转让土地合同签订时间为1997年2月，约定开工时间为1998年2月，约定竣工时间为2001年2月。 2007年7月，延长有效期至2008年7月3日，又于2009年5月，延长至7月28日。几度闲置，最终还是转让出去了，不过开工的烦恼显然已经不属于中电信了。

　　“国企自己盘活存在着企业利益与地方利益的博弈。在跟地方政府谈判的时候，国企一般强势很多。所以地方政府动不了它，但是地方政府又要盘活土地进行开发建设，所以需要跟他们很好地合作。但是地方政府又没有能力跟他们合作，所以政策上需要国资委推动企业改革。从利益博弈和效益创造考虑，自己盘活是一种有效的方式。”薛建雄如是说。