财经国家周刊：中国电信的房地产躁动

1/19/2009,2009年最后一天，中国电信酒店及房地产资产上市计划获重大进展。12月31日，中卫国脉(600640.SH)发布公告指出，其与中国电信之间关于酒店及房地产业务的重组方案获得临时股东大会通过，并收到国资委的批复。
　　中卫国脉为中国电信的控股子公司。2009年11月17日，中卫国脉公布重组计划，其中包括收购中国电信17亿元酒店类资产。
　　重组完成后，未来的中卫国脉将成为中国电信旗下土地资源整合、房地产开发业务平台。作为大型央企，中国电信及其分布在全国的数百家下属公司，拥有大量的存量不动产资源，包括土地和房产，在借得资本市场平台之后，其发展引市场关注。
　　2005年3月，中国电信董事长王晓初曾发表见解，不看好电信公司从事地产业务。他认为 ，电讯公司的土地为工业用地，若改为商业用地，需要补地价及长时间才能进行，所以，电讯商从事地产业务盈利空间有限，将土地出租反而更佳。
　　而4年之后，2009年，央企在房地产市场风头一波盖过一波的时候，中国电信终以借壳上市的方式，向业界亮出了其房地产业务的底牌。

　　借壳中卫国脉
　　此次，中国电信进军房地产的平台是在A股上市的中卫国脉，中国电信拟把中卫国脉不赚钱的寻呼业务剥离到中国电信在香港上市的中国电信H股公司，同时，向中卫国脉注入17.27亿元酒店类资产。
　　中卫国脉于2003年在A股上市，大股东几经变更后，2008年下半年，在中国电信行业第三次重组之际，随中国卫通的相关业务一起，被划转至中国电信。
　　2009年10月，中国电信即开始将行政划拨过来的中卫国脉打造成自己进军房地产业的平台。
　　2009年11月17日，中卫国脉公布的重组草案表示：“在房地产开发行业，中国电信将以中卫国脉作为中国电信待开发土地资源整合、房地产开发业务经营管理的平台，通过向中卫国脉注入土地、进行合作开发等方式，发展中卫国脉的房地产开发业务，促使中卫国脉酒店运营与房地产开发业务协同发展。”
　　为规避同业竞争，中国电信将中卫国脉的基础电信业务剥离，同时把酒店等辅业资产注入。其具体安排是，中卫国脉向中国电信出售与数字和通信相关的资产和业务，评估值为1.87亿元，中国电信以现金支付对价；中卫国脉向中国电信集团实业中心以非公开发行股份和现金方式购买其持有的通茂控股100%股权，拟购买资产评估值为17.03亿元。价钱对冲后，由中卫国脉对中国电信以11.02元/股定向增发股份填平。
　　中卫国脉证券办公室一位姓张的女士对记者说，公司主要取得的是通茂控股旗下酒店的经营管理权，收取管理费，目前不开发实业。

　　上市躁动
　　2008年，规模巨大的中国电信合并报表后的净利润为4.41亿元，仅为上年的4.03%，同比下降96.3%。有关报告解释为是因小灵通拨备所致，但以固话为主的中国电信业绩下滑，已是一个事实。
　　据记者了解，中国电信旗下有不少地产和酒店，且大多处于一线城市的黄金地段，一旦成功将这些工业用地转化为商业用地，中国电信利润或将大幅提高。
　　虽然中国电信已于2009年1月获得了CDMA2000的3G牌照，在此前又纳入中国联通CDMA网络，但中国联通在将CDMA网络划拨给中国电信之前，已对C网(CDMA)用户进行了大量转户，从某种意义上说，中国电信得到的是一张物理网络。因而，如何寻找新的利润增长点，对中国电信而言就尤为迫切。
　　高盛分析师Eliya认为，在以ARPU(每用户平均收入)值决定客户质量的电信业，中国电信的C网用户ARPU在全亚洲都算比较低的，不仅与中移动，即使和中国联通相比，也相距甚远。并且，中国电信在获得3G牌照后，要对CDMA网络进行3G改造，又需一笔巨大投资。
　　中卫国脉重组草案显示，中国电信最近三年经审计合并财务报表的主要数据为2006年净利润181.74亿元，2007年净利润为248.03亿元，2008年净利润仅为4.41亿元。 根据中国电信H股公司发布的2008年业绩报告显示，当年其净利润为9.79亿元，仅为2007年242.92亿元的4.03%。而股东应占净利润为8.84亿元，仅为2007年241.95亿元的3.7%。
　　中国电信在相关报告中指出，公司利润大幅度下滑主要是由于小灵通减值和四川震灾的影响。其中，2008年小灵通资产减值高达239.54亿元，而自然灾害损失为34.28亿元。 资深电信分析师付亮对记者表示，尽管H股公司净利润大幅度下滑，但中国电信一次性将小灵通资产处理，虽然影响了短时的利益，而却在3G元年到来前能甩下包袱，以后将轻装前进，值得其他运营商学习和借鉴。
　　而就在这一阶段，国内的房地产公司赚得盆满钵满。 一位不愿具名的证券分析师对记者表示，中国电信短期内依靠主业实现利润大幅回升并不现实，比较现实的选择，就是选准短平快利润高的行业下手。而众多央企淘金房地产大赚的事实，不能不让中国电信对其房地产未来的发展寄予厚望，这也是其首先实现酒店资产上市的动机所在。

　　酒店资产盈利偏弱
　　一位长期关注中国电信的私募经理分析认为，中国电信各类资产庞大，经过多年努力，其电信资产、电信辅业资产分别在香港上市，尚有酒店、房地产以及大量对外股权投资，这些资产需要相继剥离，此次中卫国脉收购通茂酒店资产，是剥离计划的一部分。
　　记者注意到，2008年6月，中国电信曾拟转让其全资持有的通茂酒店30%股权，转让挂牌价格为7.31亿元。根据当时的挂牌资料，截至2007年12月31日，通茂控股当年合并报表口径营业收入6.8亿元，合并报表口径净利润为919.05万元，扣除母公司非酒店业务损益后，归属于母公司股东的净利润为632.66万元。
　　可见，通茂控股的盈利能力并不很强。
　　据记者调查了解，中国电信一共有41家酒店，这次注入中卫国脉7家，同时委托其管理中国电信旗下未注入的 24 家。2009年12月15日，中卫国脉发布的草案显示，注入的7家酒店中，2009年1〜9月份，合肥和平国际大酒店和慈溪钱塘国脉大酒店这2家为亏损状态，其余几家的利润均以百万元计，而委托管理的24家酒店中，有14家两证(土地使用权证和用地规划许可证)还不完善，2家酒店法人不拥有房产和土地。
　　据记者了解，除本次注入和托管的酒店外，中国电信拥有的其他酒店中，部分并非中国电信全资拥有， 注入或托管尚需获得其他股东同意； 部分存在历史遗留问题；部分长期亏损且已停止经营。
　　中卫国脉证券办公室人士接受记者电话采访时表示，委托经营管理的24家酒店，经营情况不是很理想，没有注入上市公司是因为担心注入进来反而对投资者不负责任。重组完成后，中卫国脉是酒店+地产模式，除了酒店，可能会整合房地产业务，中国电信的土地资产不错，地段也很好。
　　中国电信是否联合中卫国脉一起拿地，进军房地产？中卫国脉宣传部的一位人士对记者说：“还没做到这一步，中国电信有一些比较好的存量土地，至于后续什么时候会注入，我们不好妄加判断。”
　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰接受记者采访时谈到，中国电信进军房地产领域能否成功，关键是看谁来操作，人才非常重要。目前来看，国家已经开始对房地产市场进行调控，一是证监会限制房地产企业再融资，二是2009年12月17日，中央五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，这些政策的效用尚待观察，但短期对中国电信酒店资产借壳上市不会产生影响。