各地工业用地新政要点一览

4/23/2014，2014年开年以来，以“集约用地”为中心，多城市密集出台工业用地新政。在内容上，涉及多项重要土地制度的改变，包括弹性年期制、缩短土地最高出让年限、转售为租、分割销售开闸或者关闭、流转约束等关键问题，在范围上看，出台新政的城市包括北上广深等一线城市，也包括杭州、青岛、临沂等二三线城市。工业用地的土改风潮俨然已经来临。

　　以下为近期不同城市工业用地新政要点一览，由搜狐焦点产业新区独家整理。　　

上海新版国有建设用地(工业用地产业项目类)使用权出让合同—2014年7月起执行
　　1、最高年限50年变20年。7月1日起，一般产业项目类工业用地出让年限不超过20年，对于有特殊要求的市重点产业项目类工业用地，经有关部门批准后，出让年期可为20-50年。
　　2、逾期不开工可收回土地。原则上开工期限不超过交地后6个月，竣工期限不超过交地后24个月，且受让人只能提出一次开工延期申请和竣工延期申请，延期期限均不得超过3个月;对于情节严重的，可以收回土地使用权。
　　3、引入履约时间保证金。开工、俊工、投产三个阶级，均设有相应履约保证金。
　　4、不得整体、分割转让。土地不得整体或分割转让，房屋不得分幢、分层、分套转让。
　　5、变向流转，受让人资格需审查。出资比例结构、项目公司股权结构经出让人同意方可改变。抵押物竞买人资格必须经过规土、产业、园区管理机构等综合认定，抵押权实现时出让人或园区管理机构可以优先购买。
　　《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》—2014年3月
　　1、建设用地总规模“零增长”。
　　上海《临港地区建立特别机制和实行特殊政策的三十条实施政策》—2013年3月
　　1、鼓励商务楼宇购买及定制。临港管委会鼓励为设立总部购买或定制商务楼宇，对自用部分的投资额给予10‰至30‰的一次性奖励。
　　2、实行工业用地弹性出让。临港地区工业用地实行弹性出让，可分别设定10年、20年、30年、40年、50年的出让年限，出让价格按照相应年限通过评估确定。
　　3、项目用地带方案出让。临港地区对工业项目用地可采用带方案出让;对大型城市综合配套、旅游会展、高端养老、文化体育休闲产业和总部经济、行业组织楼宇等重大功能性项目用地，在功能明确、基础设施明确和方案明确的前提下，可采用带方案出让。
　　上海市规土局关于《规划土地政策支持高新技术产业化，促进经济发展方式转变和产业结构调整若干意见》部分操作口径的通知——2010年
　　1、 鼓励租赁 。鼓励高新技术企业以租赁方式取得国有建设用地使用权。租赁合同期满，经认定符合届时产业导向等条件的，经承租方申请，可优先租赁，重新约定租金标准及支付方式;若承租方提出由租赁转为出让的，可以协议方式出让。
　　2、 支持企业分割转让节余土地。在满足本企业需要后节余的尚未开发的土地，在不改变土地用途的情况下、符合条件的，可以分割转让给经认定的高新技术产业化和重大产业项目使用：依法登记取得房地产权证书;企业已用土地面积不少于出让总面积的50%，且节余土地满足规划分割条件并可以独立开发。
　　3、可以适当突破7%。高新园区(含分园区)和重大产业项目应当合理划分土地使用性质，适当配置必要的配套公共服务设施用地，满足园区内职工的生产生活需要，单个工业项目如需在基地内设置人才公寓、专家楼等配套设施，其用地面积占项目用地总面积的比例可适当突破7%的上限控制。

　　北京北京政府工作报告
　　1、推行工业用地弹性出让和租赁制。
　　2、引导孵化器聚集发展。更加注重培育市场化的科技服务组织，引导科技企业孵化器、创新型孵化器集聚发展，为企业创新提供专业化服务。
　　《北京经济技术开发区加强工业用地管理提高土地节约集约利用水平的实施意见》
　　1、 缩短出让年限。出让年限一般不高于20年。期限届满时，用地单位若达到入区时承诺的经济指标，仍然正常生产并保持增长态势，可以申请延期使用土地。
　　2、 代建厂房。由建设方通过出让或直接租赁方式取得工业用地国有建设用地使用权，建设标准厂房或者按照产业要求定制厂房，将厂房出租给入区企业。
　　3、 直接租赁，期限10年。租赁年限一般为10年。期限届满时，用地单位若达到入区时承诺的经济指标，可申请续租。
　　4、 有条件转让。申请土地使用权及地上建筑物转让的，由开发区管委会收储，或经开发区管委会批准后转让给符合开发区产业发展规划的入区企业使用。　


　　深圳《前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点( 2013-2015年)》
　　实行弹性年期制度，根据产业类型和项目建设情况，约定自用或出售比例，区分自用或出售两种情况，自用部分原则上10年内不得转让，出售部分原则上5年内不得再转让。经前海管理局批准可以转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴前海管理局。

　　杭州《关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》—2014年4月14日起施行
　　1、 招商引资项目联合审查制度。未达到规定标准的项目，一般通过租赁土地或厂房解决，不予安排新增建设用地指标、不单独组织供地。
　　2、 厂房可分幢、分层转让。鼓励(注意，是鼓励)开发区(园区)建设标准厂房，标准厂房可以分幢、分层转让，中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。
　　　3、 配套用地不得超过7%。工业用地中企业内部行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%、建筑面积不得超过总建筑面积的15%。工业用地容积率不得低于1.2，标准厂房用地容积率不得低于1.8。
　　4、 最高年限30年。工业用地可以采取“分期分阶段出让”、“先租后让”等方式出让，出让年限原则上按照30年设定，特殊项目经市政府批准后可以按法定最高年限出让。
　　5、 转让前需通过6年试用期。采取“分期分阶段出让”方式的，首期出让年限为6年，期满经考核评价达标后可以续签剩余24年出让合同;采取“先租后让”方式的，土地成交后可以签订租赁期为6年的土地租赁合同，期满经考核评价达标后，改签出让年限为24年的土地出让合同。
　　6、 鼓励发展产业用地。对符合杭州市产业发展导向的集团总部、金融办公、科技研发、自用办公等土地，可通过约定自持与销售比例、制定地价修正规则、创新供地方式等措施予以支持。


　　广州关于征求《广州市关于提高工业用地利用效率的意见》意见
　　1、7%、14%、15%。园区配套设施用地面积可占园区总用地面积的15%;单个工业建设项目用地所需行政办公及生活服务设施用地面积不得大于项目总用地面积的7%或建筑面积不得超过工业项目总建筑面积的14%。
　　2、严禁建造成套住宅。严禁建设成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心。
　　《关于土地节约集约利用的实施意见》
　　1、探索弹性出让。工业用地可结合产业类型和产业生命周期弹性确定土地出让年限，首期出让年限届满后对项目经营情况和出让合同履行情况进行评估，再视情况有偿续期或收回土地使用权。


　　1、五档出让年限。打破现有单一最高50年期出让模式，拓展为10年、20年、30年、40年和50年5种模式，5种模式下将分别设定最低价格标准，使用期为10年的价格相对较低，50年的则价格相对较高。
　　2、推广标准厂房模式。推广中小企业供应标准厂房模式，研究工业地产等新型土地利用形态的支持政策。
　　3、租赁供应为常态，出让供应为特例。按照不同产业，全面实行“长期租赁、先租后让、租让结合”的土地供应制度。　

　　《关于依法规范科技企业孵化器房屋分割转让有关问题的通知》
　　1、孵化器可以分割转让。经各级科技行政主管部门认定的科技企业孵化器，在不改变孵化服务用途的前提下，其孵化器载体房屋符合条件的可以分割转让。
　　2、分割后可以申请变性。如分割后涉及规划和土地用途变更的，应按《土地管理法》第26、56条的规定，首先取得建设项目规划变更手续和土地用途变更手续后，方可办理转移登记或抵押登记。

　　《临沂市人民政府 关于对工业用地实行弹性年期出让的意见 》—2013年11月
　　1、 弹性年期最高不超过 20 年。
　　2、 续期不得超过20年。工业用地出让年期届满的，应根据分期考核评估协议落实情况和市政府出让到期土地处置的有关规定，办理是否准予续期或收回土地的手续。续期年期不得超过 20 年。　　

　　《中山市工业房地产开发经营管理办法(试行)》意见稿
　　1、工业厂房开发实施准入审批。根据征求意见稿，工业房地产开发将实施准入审批。中山市将成立“中山市工业房地产项目联席审批领导小组”，办公室设在市经信局(或规划局)。镇政府(区办事处)组织编写《本镇(区)工业房地产发展规划》，报送市领导小组办公室，由办公室组织召开成员单位联席会议进行评审，评审通过后即获得规划准入资格。
　　2、严格控制商品厂房变相成商住用房。严格审核设计图纸，凡工业地产建筑设计图纸，不得有诸如厨房、阳台、烟道等居住功能设计内容(配套用房除外，宿舍不得超过总建筑面积5%)。
　　3、建立厂房预售制度，出售面积不得超过七成。商品厂房开发企业预售商品厂房时，必须经市住建部门批准，并领取商品厂房预售许可证。出售厂房建筑面积原则上不得超过总建筑面积的70%。
来源：搜狐焦点产业新区  作者：葛翠